RECURSO ESPECIAL Nº 416.338 - RJ (2002⁄0019651-7)

EMENTA

CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. Devolução parcial do preço. Compensação pelo uso do imóvel. A inadimplência do promitente comprador não justifica a perda dos valores pagos a título de preço, ainda que prevista contratualmente, mas o promitente vendedor tem direito à indenização do que poderia auferir a título de locação, no período em que o imóvel esteve ocupado por aquele. Recurso especial conhecido e provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são parte as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe dar provimento. Os Srs. Ministros Carlos Alberto Menezes Direito, Nancy Andrighi, Castro Filho e Antônio de Pádua Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator. Sustentou oralmente o Dr. Rafael Florence pelo recorrente.

Brasília, 3 de abril de 2003 (data do julgamento).

MINISTRO ARI PARGENDLER

Relator

RECURSO ESPECIAL Nº 416.338 - RJ (2002⁄0019651-7)

RELATÓRIO

EXMO. SR. MINISTRO ARI PARGENDLER (Relator):

Logos Incorporações e Construções Ltda. e outros ajuizaram ação ordinária cumulada com reintegração de posse contra Marsiq – Serviços de Engenharia Ltda., fundada na inadimplência da ré em relação a contrato de promessa de compra e venda de imóvel (fls. 2⁄10).

A MM. Juíza de Direito Drª Maria Helena Pinto Machado Martins julgou parcialmente procedente o pedido (fls. 131⁄138), sentença que foi reformada pela Egrégia Décima Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em acórdão da lavra do eminente Desembargador Celso Guedes, assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL. Ordinária precedida de notificação prevista no Decreto-lei nº 745⁄69. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de apartamento construído, no Leblon, com reintegração de posse. Condições negociais fixadas, sem fazer distinção quanto à quitação do terreno ou às benfeitorias. Inadimplência dos compradores com sua constituição em mora. Abusividade. A estipulação da cláusula penal não é uma carta branca para o contratante a impor sua vontade desmesurada ao pactuante mais fraco, o qual, simplesmente, adere ao contrato-padrão em manifestação de vontade tolhida. Inteligência do art. 53, do Código do Consumidor (Lei nº 8.078⁄90). Potencialidade lesiva do inadimplemento. Adequação do percentual de perda das parcelas pagas a um montante razoável, à ótica do art. 924, do Código Civil. Jurisprudência remansosa no STJ e TJ⁄RJ. Sentença reformada, em parte. Recurso dos autores desprovido; apelo da ré provido” (fl. 243).

Opostos embargos de declaração (fls. 249⁄255), foram rejeitados (fls. 289⁄294).

Seguiu-se recurso especial interposto por Logos Incorporações e Construções Ltda. e outros, com base no artigo 105, inciso III, letras a e c da Constituição Federal, por violação do artigo 459 do Código de Processo Civil, do artigo 924 do Código Civil e do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (fls. 296⁄317).

RECURSO ESPECIAL Nº 416.338 - RJ (2002⁄0019651-7)

VOTO

EXMO. SR. MINISTRO ARI PARGENDLER (Relator):

Os autos dão conta de que, em 31 de agosto de 1994, as autoras prometeram vender à ré um apartamento, em construção, pelo preço de R$ 147.000,00 (cento e quarenta e sete mil reais), a ser pago parceladamente (fl. 34). Quando, concluída a construção, já imitida na posse do imóvel, a ré se revelou inadimplente e foi constituída em mora. À míngua da respectiva purgação, as autoras lhe propuseram ação ordinária, pedindo a rescisão do compromisso de compra e venda, a reintegração de posse e a aplicação da cláusula penal ajustada “ou, na pior das hipóteses, a fixação de um percentual da perda do total que foi pago, levando-se em consideração para este arbitramento o fato de que a ré vem exercendo a posse do imóvel desde 5 de julho de 1996, condicionando o depósito deste valor à desocupação do imóvel” (fl. 10). A cláusula penal previa a devolução, em seis parcelas iguais, mensais e sucessivas,  de 30% (trinta por cento) do que fora pago, atualizado monetariamente, sem juros  (fl. 39).

Processada a ação, a MM. Juíza de Direito, reconhecendo a inadimplência, julgou procedente o pedido de rescisão do contrato, bem assim o de reintegração de posse, a ser consumada tão logo fossem devolvidos à ré, com correção monetária, 70% dos valores pagos à conta do preço (fls. 131⁄138).

Sobrevieram apelações.

O recurso interposto pelas autoras pleiteou a reforma da sentença, seja para a imposição da cláusula penal contratada, seja para “a compensação entre os valores pagos pela promitente compradora com um quantum a ser arbitrado pelo período que esta última vem ocupando o imóvel” (fl. 157).

O Tribunal a quo manteve a desqualificação da cláusula penal e afastou a compensação pretendida, nos seguintes termos:

“... não merece prosperar o critério pretendido pelos apelantes (valor da locação do imóvel pelo tempo utilizado pela apelada), mormente, pela preclusão da prova, com o desfecho da instrução, considerando, também, o impulso de fl. 128.

Vê-se, portanto, que a fixação unilateral do valor da pretendida locação, em fase recursal, revela reiterada prática de abusividade negocial.

Ademais, o pedido inicial foi líquido, ainda que estribado na cogitada cláusula 4.4 e, desta forma, sua transformação em ílíquido afrontaria o parágrafo único do art. 459 do Código de Processo Civil” (fl. 245).

O recurso interposto pela ré foi provido, condenando as autoras a devolver 90% dos valores recebidos a título do preço (fls. 241 e 246⁄247).

Seguiram-se embargos de declaração opostos pelas autoras, nos quais se lê:

“Verifica-se às fl. 246 que o v. acórdão faz expressa referência ao art. 53 do Código de Defesa do Consumidor para asseverar que 'cumpre ao juiz adequar a perda das parcelas pagas a um montante razoável, devendo ser considerado a potencialidade lesiva do inadimplemento' (sic).

Cotejando a asseveração acima transcrita com a norma contida no art. 53 do CDC e a redação da cláusula penal, se faz necessário o esclarecimento do que seria essa 'potencialidade lesiva do inadimplemento' (sic) quando a hipótese em exame encerra o evidente prejuízo sofrido pelas autoras de terem sido privadas do uso de bem imóvel por quase cinco anos – até o presente momento – que agora ainda se encontram obrigadas a efetuarem a devolução de 90% dos valores recebidos e corrigidos monetariamente” (fl. 253).

Os embargos de declaração foram sumariamente rejeitados (fl. 289⁄294), e daí recurso especial interposto pelas autoras, com base no artigo 105, inciso III, letras a e c (a petição referiu a letra b, provavelmente por erro datilográfico) da Constituição Federal, por violação do artigo 459 do Código de Processo Civil, do artigo 53 da Lei nº 8.078, de 1990 e do artigo 924 do Código Civil, e por divergência jurisprudencial (fls. 296⁄317).

Nesta altura, portanto, já tendo transitado em julgado as partes do acórdão que deram pela procedência dos pedidos de rescisão do contrato e de reintegração de posse no imóvel, resta por decidir qual valor, daquele recebido à conta do preço, deve ser devolvido à ré, bem assim se a respectiva restituição está sujeita à indenização pelo tempo da ocupação do imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça tem admitido que a inadimplência do promitente comprador não autoriza a perda total dos valores pagos a título do preço, nem de montante que pareça abusivo. No EREsp nº 59.870, Rel. Min. Barros Monteiro, a egrégia Segunda Seção considerou razoável a devolução, pelo vendedor, de 75% do que recebeu por conta do preço. Na espécie, o Tribunal a quo mandou restituir mais do que isso, de sorte que o recurso especial está bem fundado.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também valoriza a ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente como fato que justifica a indenização do vendedor (REsp nº 73.252, SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar; REsp nº 49.993, SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira).

O acórdão recorrido, divergindo desses precedentes, afastou a indenização do que as vendedoras poderiam, no período de ocupação do imóvel, auferir a título de locação, seja porque o pedido inicial teria sido ilíquido, seja porque demandaria a realização de prova, já preclusa.

O pedido inicial teve, nesse particular, a seguinte redação:

“d) aplicar as penas convencionadas na cláusula 4.4 da escritura rescindenda, ou, na pior das hipóteses, fixar um percentual da perda do total que foi pago, levando-se em consideração para este arbitramento o fato de que a ré vem exercendo a posse do imóvel desde 5 de julho de 1996, condicionando o depósito deste valor à desocupação do imóvel” (fl. 10).

Evidentemente, trata-se de pedido ilíquido a respeito do qual a prova só seria exigível se não fosse notório, ou não resultasse das regras da experiência, o fato de que um apartamento localizado no bairro do Leblon, na cidade do Rio de Janeiro, tem demanda para os efeitos de locação.

Voto, por isso, no sentido de conhecer do recurso especial e de lhe dar provimento para condenar as rés a devolver à autora 75% dos valores que esta pagou por conta do preço – autorizada a compensação do que a autora poderia auferir a título de aluguel do imóvel desde a respectiva imissão na posse até a efetiva desocupação, a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento – compensadas as custas e os honorários de advogado em razão da sucumbência recíproca.

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

TERCEIRA TURMA

Números Origem:  200113505982  88952000  980011773673

Relator

Exmo. Sr. Ministro  ARI PARGENDLER

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO

Subprocuradora-Geral da República

Exma. Sra. Dra. ARMANDA SOARES FIGUEIREDO

Secretária

Bela. SOLANGE ROSA DOS SANTOS VELOSO

AUTUAÇÃO

ASSUNTO: Civil - Contratos - Compra e Venda - Imóvel - Rescisão - Indenização

SUSTENTAÇÃO ORAL

Sustentou oralmente, o Dr. Rafael Florence, pelo recorrente.

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

"A Turma, por unanimidade, conheceu do recurso especial e deu-lhe provimento."

Os Srs. Ministros Carlos Alberto Menezes Direito, Nancy Andrighi, Castro Filho e Antônio de Pádua Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator.

O referido é verdade. Dou fé.

Brasília, 03  de abril  de 2003

SOLANGE ROSA DOS SANTOS VELOSO

Secretária

Fonte: STJ - Secretaria de Jurisprudência - Jurisprudência em Destaque